[日本解决住宅刚性需求与商品房利润的矛盾，其经验也许可能为我所用]

1971年，日本100名收入最高的人中，95人是因为炒地皮走进这个行列的，这位六十三岁的关兵马，因为向房地产商提供了三十八亿九千万日元的土地而名列榜首

日本，曾经是世界房价最高的国家（如今是不是我也不知道，恐怕我国有超越的可能），二十年前，东京大阪的天价房，曾让很多日本人一边擂桌骂娘一边满心期待–骂娘在于高得离谱的房价几乎把所有工薪阶层都变成了房奴，日本的社会中坚那时几乎人人买房之前脸色发绿；期待则在于房价不断高升，只要买了房几乎每天自家的财富都会看涨。

那个时代日本也引进了英国的著名影片《百万英镑》，而不断有人从羡慕转到自豪 –就凭这房子，一不留神俺也百万啦，虽然，是日元吧。

然而，对大多数一辈子只买一套房的普通人来说，飞涨的房价从根本上还是社会的灾难。在一个成熟的社会，一个白领要是因为还房贷让他的家庭生活进入不安定状态，肯定会跟容忍如此现象存在的政府叫板。

十年前到日本，面对一套公寓三千万日元的价格，我这个中国人曾经十分肝儿颤。不过慢慢就析然 –到了一些日本人家做客后，发现若干颇有成就的日本同事住的地方居然貌似狗窝，看来，日本人很多也是买不起房的。

而进一步了解的情况令人越发吃惊 –三千万日元一套房，这还是房地产泡沫破裂之后的价格，在房地产泡沫时期，其价格曾涨到今天的八倍之多！

也就是说，现在日本的房价，已经象手巾一样拧过的了。但我们公司的老美看了仍然两股战战，实在没法理解一个房子怎么会卖得跟人参似的。

日本人说了，没办法啊太君，俺们日本国土狭小，土地作为一种资源，不贵才没有天理了。

可贵大发了，就要乱套了。

什么叫贵大发了呢？一个偶然的机会我才算搞明白。那回，北京有家报纸托我在日本做采访，对方是个经济学家，让他谈谈日本人在北海道修别墅卖给中国人的事情。采访完了我顺口问他，想听听他对中国的房价怎样评价。这位老大弄清楚是我私人的问题，依旧字斟句酌地表示，中国的房价短时间内还不会出大问题。

**，我们房价和你们都差不多了，可工资还差好几倍呢，这能不出大问题？萨大为吃惊。

专家很冷静地让老萨把手里的茶壶放下，那玩意儿砸脑袋上会出人命的。然后，告诉我他这样判断的原因是跟日本人比，中国人在买房上远没有达到疯狂的境界。上帝让其灭亡，必先让其疯狂，不够疯，所以大约不会很快出事儿。

那日本人买房疯到什么地步？萨想想咱们排队买房的人流，不禁狐疑。

想当年，日本房地产泡沫破裂的时候，日本房奴有三分之一的还贷与工资之比超过了100%。也就是说，每个月的工资全都来还房贷，依然还不够。

我明白了。二战时候，新几内亚的日军断粮一个月后，仍然能发起敢死冲锋，麦克阿瑟评价日本兵几乎不需要后勤，“只要有子弹，树叶和水”似乎就能打下去。看来，这些敢于以如此标准还贷的家伙，应该是新几内亚日本兵的后裔，只是比祖先更加疯狂。中国的房奴，还没有疯到这个地步。

这可真是疯了。萨评价那个时候的日本人。

专家说，不是，当时的日本人很理智。他们判断正是由于房价太疯狂了，所以一定是日本政府在下一盘很大的棋，在背后操纵。既然是有人在下棋，就绝对不会允许崩盘，所以，政府一定会在关键时刻出手解决这一问题。

而解决的方法，不知道哪个“砖家”断定，就是通货膨胀。然后呢，就是如下的逻辑：你原来每个月挣10万日元，还15万日元的贷款是找死，但一通货膨胀，你月工资会涨到30万，那还15万还困难吗？

可是，小伙子，现在不买房，等通货膨胀了，房价也会上涨的，赶紧现在趁着还没涨先买下来，等通货膨胀了，你就赚透了。

于是，那房子再贵，砸锅卖铁也有人买。

然而，各种条件制约下，大规模通货膨胀这种一厢情愿的事儿，日本政府最终也没敢干。

敢情这是一盘没人敢下的棋。所谓天下不如意事常十九，大体如此。结果呢，就硬着陆了呗。

赚钱的只是房地产商，好多日本人到今天还在以八倍于市价的房价还着八九十年代的房贷 --只因为当时房子是紧俏货，合同订得霸王得很，不还房贷不仅要收房，还要坐牢的。

不过，敢于引爆房地产泡沫破裂的日本政府，还是幸运的，这一举动虽然破灭了日本经济的“景气”时代，但确实并没有引发社会的崩溃。其原因何在呢？

也许，就在于这样的泡沫不破是不可能的，但社会的底线没有破，所以还不至于崩溃。

具体的说，就是没有把刚性需求的问题掺进来。

在谈到房子的时候，“刚性需求”似乎是一个特别被人乐于提起的话题。似乎房价是刚性需求推动的，因为人要不断要结婚，生孩子，所以，房子就是皇帝女儿不愁嫁，无论价钱怎样高，你要结婚生孩子都不得不买。

实际上，这根本就是一个伪命题。

因为没有哪个社会，敢这样谈刚性需求，除非是政府不想混了。
[待续]